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質問

3年以内に家を建て替えたい 借入限度額や諸費用について教えて

京都府 夫35歳(会社員) 妻36歳(会社員) 子3歳・0歳

上の子が小学校に上がるまでに、家を建て替えたいと考えています。今の家の住宅ローン(銀行分)は完済しましたが、義母からの借入金720万円を返済中。義母への返済を済ませると頭金などの用意ができそうになく、少し不安です。銀行でどれくらい借りられるかや建て替えに必要な諸費用について教えてください。また、収入が多い妻が入る保険は、夫より保障を手厚くした方がいいのでしょうか?

ローンは毎月無理のない範囲で
工事費の15~20%が諸費用の目安

共働きが前提で、経済的にゆとりがある家計ですね。毎月とボーナスの使い道が支出と貯蓄の目的別に細かく決められており、将来の支出を想定した資金計画を立てられている点は◎です! 建て替え時の借入限度額を試算してみましょう。夫を連帯債務者として夫婦の収入を合算、金利3%、借入年数22年の場合、借入限度額は約5000万円程度となります。ですが、「毎月、無理なく返済できる範囲」で借りることが鉄則。現在の義母への返済額5万円プラス貯蓄のうち5万~7万円程度が無理なく返済にまわせる範囲と考えると、借入可能額は2100万~2650万円程度(金利2%、借入年数22年)となります。

建て替えにかかる諸費用は、まず設計料、解体撤去費、仮住まいの家賃や往復の引っ越し代。住宅ローン関連では保証料、登記費用などのほかに、融資に必要な担保となる「建物」が完成するまでの「つなぎ融資」にかかる金利負担や事務手数料など、建て替えならではの出費がもろもろあげられます。あくまで目安ですが、建築工事費の15~20%程度を考えておきたいところです。

保険は、妻の収入が家計の支えになっている場合、夫に対する社会保障が妻に比べて薄いことも考慮を。住宅ローンの返済負担や生活費として、妻に厚い保障が必要になることも考えられますが、あくまでケース・バイ・ケースです。住宅ローンの名義が妻であれば、団信加入により、住宅ローンの保障は不要になること、子どもが18歳になるまで遺族厚生年金は夫も受け取れることも、頭においておきましょう。

支出を「住居費」「教育費」「生活費」に分けて、①カットできる②カットできない③準備済み④社会保障・退職金・貯蓄でカバーできる、といった具合にそれぞれ整理し、ご夫婦の必要保障額を計算してみてはいかがでしょうか?

【回答者】
ファイナンシャルプランナー
薮内 美樹

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